10月25日，扬州自然资源和规划局官方平台发布《2023-2025年重点地块开发规划纲要》，其中涉及老城区23块拟出让地块的区位信息、开发指标及配套规划，引发市场强烈关注。值得关注的是，多个位于古城区边缘的地块首次明确规定住宅开发容积率上限为1.8，这一调整被业内解读为保护历史风貌与推动城市有机更新的关键举措。
据规划文件显示，首批公开的重点地块中，南至观音寺路、北接四望亭路的"苏北商圈西延项目地块"最为引人瞩目。该地块面积达4.8万㎡，被标注为"限高24米的低密度住区"，且要求开发商配建不少于5000㎡的文化展示空间。据知情人士透露，政府部门特别在地块出让条款中增加了"园林式建筑风格"的强制性要求，更多位置细节与建筑指标参见规划公示原文。
为何老城区突然收紧容积率？深度分析需结合扬州2035总规战略。城市规划研究院首席研究员王明远指出："在明清古城墙保护红线东扩1.5公里范围内，我们采用了\'渐变式规划\'理念。新开地块虽然不属于核心保护区，但通过控制容积率引导开发强度梯度变化，既能缓解老城人口密度压力，又能为古城旅游服务经济预留发展空间。"
在交通配套方面，规划更显前瞻：新规划的"盐阜路TOD综合体"地块明确要求建设地下双层停车场，与5号线地铁站实现无缝对接。教育配套则聚焦资源均衡，文昌中路南延伸地块邻近新中小学规划选址，但根据公示方案，该区域住宅地块将试点"学区锁定机制"，防止过度房地产化。
值得注意的是，开发商拿地门槛出现新变化。文件特别指出：竞买企业需具备历史建筑修复案例或获得LEED铂金级认证的项目经验，这直接将中小开发商排除在资格范围之外。有业内人士分析，此举实为"定向招商"，有利于打造品质统一的标志性项目集群。
市场反应呈现分化态势。链家研究院数据显示，老城周边二手房近期带看量增长37%，但贝壳找房平台部分商户选择持房观望，等待新盘价格锚定。值得警惕的是，规划公示后有小中介冒充"内部人士"炒作地块周边违建房源，相关部门已发布消费警示。
在生态指标方面，规划展现扬州"建设花园城市"的决心：所有拟出让地块须配套不低于15%的公共绿化面积，其中位于保障湖周边的"瘦西湖康养社区"要求建设智能城市农场，通过物联网技术实现社区蔬菜与景区零碳循环供应。
深夜公布的配套文件泄露了一些关键时间点：首批挂牌地块将于2024年Q2启动招拍挂程序，设计方案评审会将首次引入市民评议机制，通过"代表议事厅"APP可实时参与讨论。从规划图可见，拟建的"皮市街文化拓展区"将保留20%现有商铺，鼓励非遗传承人入驻。
容积率改革实质上牵动产业结构转型。某TOP10房企总建筑师刘骏表示："1.8的容积率意味着户型被迫向小高层和花园洋房倾斜，这对设计团队提出创造性挑战。我们正在研究古法制瓦与现代新型建材的混合结构方案。"
风险与机遇并存。有分析师提醒，老城复兴项目需要平衡三个维度：土地溢价增幅控制在20%以内、基础设施公摊比例不低于30%、历史风貌建筑修缮投入不少于总造价15%。未来三年，扬州楼市或将进入"精准调控"新纪元。